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2022-11-28 12:21

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不可否认的是,初次接触地产财税工作的朋友往往会陷入一个误区:所谓的“降低收入”,难道是原本可以卖8千元/平米的房子,我现在为了要少交税,就刻意地降低售价,由8千元/平米改为6千元/平米?如果能卖高价,谁愿意轻易割肉?这是在站着说话不腰疼。你们做财税咨询的,寻常就是这么忽悠人的么?降低售价能不能起到合理合规享受税收优惠政策,在安全合规的前提下,助力企业高效发展效果?答案是肯定的。网络上同样也有很多这样的分析文章,有兴趣的朋友可以去百度了解一下。同样的房子卖8000元/平米,在交完各项税费之后所净得的净利润,未必能比得上卖7500元/平米的税后纯利润。当然我这里所举的两个数据只是为了说明问题,具体孰优孰劣,这个不是拍脑袋得出来的,而是要经过一番数据测算对比分析之后才能知晓的。如果你在房地产这个行业浸淫久了,你就会知道,在房地产定价体系中存在一个所谓“价格盲区”的说法。处于盲区内的价格走势会与最终的净利润呈反比例分布的。简单地说,价格定得越高,净利润会反而更低。所以正确的做法是,找到这个“价格盲区”,并回避掉这个盲区。否则你高售价带来周转不利不说,税后净利润反而走低了,岂不是得不偿失?
某商住综合体老项目,普通住宅每套的售价约为300万元(不含税,下同),共1000套。住宅部分对应的土地成本为10亿元,开发成本为8亿元。资本化利息因数额不大,故采用计算扣除法。开发费用为6亿元。为方便计算,此处暂不考虑契税和印花税的影响。试分析其税务情况。
300万元/套×1000套×5%(简易计税)=1.5(亿元)
附加税费:1.5×12%=0.18(亿元)不含税收入:300万元/套×1000套=30亿元
三项税费合计:1.68+1.93+0.97=4.58(亿元)
A.房地产公司应交税费
250万元/套×1000套×5%(简易计税)=1.25(亿元)
附加税费:1.25×12%=0.15(亿元)
不含税收入:250万元/套×1000套=25亿元
三项税费小计:1.40+0.21=1.61(亿元)葫芦岛仓储行业税收优惠政策
B.装修公司(假设为一般纳税人)应交税费
附加税费:0.41×12%=0.05(亿元)葫芦岛仓储行业税收优惠政策
两项税费小计:0.46+1.24=1.7(亿元)葫芦岛仓储行业税收优惠政策
AB公司应纳税费合计:1.61+1.7=3.31(亿元)
5、理财可挑选的合理合规享受税收优惠政策,在安全合规的前提下,助力企业高效发展产品的品种

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